老旧小区治理与物业管理创新需“内外兼修”

国务院办公厅7月下旬发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,按照党中央、国务院决策部署，要求全面推进城镇老旧小区改造工作，明确提出到“十四五”期末(2025年底),力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。这既是推进城市转型升级和高质量发展需要，更是提升城市文明程度和满足人民美好生活需要的时代要求。在城镇老旧小区改造治理中物业管理缺失或低质化供给是普遍现象，也是人民群众意见极大、呼声极高，亟需补齐短板的民生工作。所以，创新物业管模式和小区治理机制至关重要。

北京制定行动方案，探索新时期社会治理框架下物业管理体系。北京作为首善之区的超大型城市，一直把老旧小区综合整治作为提升社区环境、推动城市精细化管理的重要工作。北京在2017年提出将中心城区老旧小区综合整治工作与“疏解整治促提升”专项行动相结合，印发《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》，通过几年持续努力已让很多老楼重获“新生”。据北京市住建委统计：2017年到2020年间累计确认396个老旧小区综合整治项目，涉及住宅楼3301栋，居民31.5万户。今年5月出台的《2020年老旧小区综合整治工作方案》提出，北京在今年“十三五”收官之年要新开工80个老旧小区综合整治项目，尽管疫情有一定影响，但目前进展很快。以丰台区为例，此前受影响的老旧小区开复工项目已于六月全面复工，并还将实施4个老旧小区、共12.2万平方米的综合整治项目。值得关注的是，北京尤其重视探索老旧小区综合整治后的长效管理机制。7月12日，中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅印发《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020—2022年）》，首次明确物业管理工作的三年“行动图”，要求2022年全面建成党建引领社区治理框架下的物业管理体系，街道(乡镇)、社区管理力量和能力全面增强，物业管理长效机制基本形成；业主委员会(物业管理委员会)、物业服务、党的组织实现广泛覆盖。此《行动计划》既是北京市落实今年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》的重要举措，也为今后三年北京市物管行业发展明确了方向。

加强党建引领作用，加快形成共建共治共享社区治理新格局。党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造和社区治理工作。习近平总书记多次强调要搞好城镇老旧小区改造,不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式。老旧小区改造的提质增效，需要在顶层设计和整体谋划、推进实施方面形成党组织统一领导、政府统筹指导、各部门齐抓共管、各方力量积极参与的工作格局。社区是党委和政府联系、服务群众的“最后一公里”，而物业可以说是联系群众“最后一米”范畴的重要因素，物业服务管理水平直接影响到社区的生活环境、关系居民的幸福指数。加强党建引领是基层社会治理创新的根本保障，建立健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业等共同参与的协同治理机制，有利于最大程度把党的政治优势、组织优势转化为社区治理优势。同时，党建工作融入物业管理，推进物业服务企业和业主委员会等多元主体共同参与基层社会治理，有助于兼顾各方利益，调动各方积极性，推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变，形成社区治理合力。对物业服务企业来说，做好党建工作，也有助于激发党员的先锋模范作用，提升服务质量和水平，塑造企业文化软实力。

坚持以人民为中心，整合社会专业力量持续解决好民生实事。习近平总书记去年考察上海时提出“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，深刻回答了城市建设发展依靠谁、为了谁的根本问题。老旧小区改造和物业管理改革是民心工程，体现着城市治理体系和治理能力现代化的水平，只有从群众实际需求出发、办好居民关切的实事，才能真正惠民生、得民心。但是，各小区情况不尽相同，社区居民的需求也多元多样，仅靠物业公司自身人力和能力难以满足日益专业、精细的服务需求，这就需要在尊重居民意愿、引导居民自治的基础上，充分搭建协作平台，整合社会资源和专业力量参与社区共建共治。近些年，不少地区试点“三社联动”模式成效明显，很好地推动了老旧小区改造和物业管理改革创新。安徽安庆市以创建全国市域社会治理现代化试点市为抓手，推进社区、社会组织、社会工作者“三社联动”模式，在迎江区城区部分老旧小区改造中开展试点，探索出党建引领下“多向聚力、党员先行、协商议事”的社区治理新路径，充分发挥社会组织调和、服务等专业优势，成功地将昔日问题小区打造成如今宜居小区；内蒙古达拉特旗推行“三社联动”模式，建立起以城镇社区为平台、社会组织为力量、社会工作者为骨干的工作机制，最终推动形成在专业社工精准指导下，让有服务能力的社会组织入驻社区，以政府购买服务或免费志愿服务的方式，为居民提供专业服务的社区服务体系，极大提升社区居民的幸福感和获得感。

发挥市场调节功能，构建“大区域”物业管理模式实现可持续发展。在老旧小区改造工作中，既要对老旧小区的基础设施和环境进行优化，更需完善物业管理运营机制，这才能实现老旧小区改造的“内外兼修”。在2000年前建设的老旧小区大都是出售的公房，除了保洁等基本服务外，几乎没有专业物业管理。一些居民因物业“服务差”不缴费，而物业也往往因入不敷出无法服务；小区停车缺乏规范管理，居民停车难，小区内管道老化、房屋漏水维修难,投诉率居高不下。物业管理服务是市场化行为，老旧小区物业管理服务也必须回归市场属性，才能破解前述诸多问题。如何发掘老旧小区可开发资源，在低收费前提下实现物业管理服务可持续化，不依赖政府资金投入实现物业管理服务收支资金平衡，才能真正实现老旧小区的“长治久安”。借鉴老旧小区物业管理案例经验，构建“大区域”物业管理模式可以为解决老旧小区物业管理服务难题提供思路。“大区域”物业管理模式就是在城市空间上，以小区为单元，实现各小区之间纵横联合，实现区域联合，创立共建、共治、共享的“大区域”治理体系，在城市管理上，相关政府管理部门将小区外的停车位、广告等资源和管理职能，放权给“大区域”物业管理部门，以增强物业管理公司自身的造血功能。“大区域”的思维模式下的小区联合，可以通过多个老旧小区整合区域内可开发资源，内部挖潜增效并资源共享，形成规模化管理，从而降低综合成本。相关政府管理部门可尝试将小区外的停车、广告等资源和市政道路维护、清扫等职能划归区域物业公司，适当的“职能”转变可有效弥补物业经费不足问题；物业管理公司也需转变思路，从物业服务的提供者转化为“物业服务平台”建设者，要充分利用现代信息技术为居民提供停车、保安等精准服务，开发小区居民菜站、有偿家政、社区厨房、生活服务等项目，全面提升自我造血机能。当然，“大区域”物业管理模式关键需要打破现有市政管理模式，变多部门管理为“大区域”物业统一管理，统筹区域内社会资源，将市政维护和小区物业管理有机结合，最终实现老旧小区物业管理服务可持续发展。