2022年，物业管理行业在发展规模、品牌建设、城市服务、IFM、资本市场等方面都呈现出新的特点。下半年，行业加速回归，引起广泛关注。本文从规模、多种经营、城市服务、IFM、资本市场、品牌、展望等方面全面分析行业2022年发展变化与特点，并展望2023，以供参考。
2022上半年港股上市物企在管面积均值约1.16亿平方米，同比增长26.98%；合约面积均值约1.77亿平方米，同比增长16.61%。而去年同期数据显示，港股上市物企在管面积、合约面积同比增速分别为38%、27%；2021全年港股上市物企的在管面积、合约面积同比增速分别为44.3%、37.6%。可见2022年港股上市物企规模扩张的速度整体有所放缓。图：2019年-2022H1港股物业服务上市公司在管面积及合约面积情况
1.2 市场波动环境下，关联方支持仍是物企规模建设的压舱石近年来，国内房地产市场承压下行，行业发展遭遇重创，但目前来看，地产关联方的项目供给仍是物业服务企业管理规模的重要组成部分，截至2022年上半年，在已公布在管面积来源的港股上市物企中，合计约有1/3以上企业在管面积一半以上来自于关联方，可见关联方的面积输送仍是物企规模建设的压舱石。图：2022H1港股上市物企在管面积来自于关联方的比例及企业数量占比情况
1.3 关联方规模贡献度趋于弱化，业务输送能力进入下降通道从当前上市公司在管面积构成看，2022年上半年，港股上市企业关联方输送在管面积占比约为40%，同比下降约7个百分点，关联方的贡献度明显下降，一些市场化发展表现优秀的企业，如滨江服务、华润万象生活等企业的在管面积中，来自关联方的占比呈现明显且持续的下降趋势。通过进一步对行业内上市物业企业增量市场分析发现：关联方支持减弱，面积供给力度下降。从披露在管面积来源构成的上市公司数据来看，2021H1-2022H1期内上市公司新增平均在管面积约2519.6万平方米，其中1839.4万平方米来自第三方，占比约73%；680.2万平方米来自地产关联方，占比仅为27%，关联方项目供给在弱化。图：上市物业服务企业2021H1-2022H1新增在管面积构成情况
1.4 并购市场趋于谨慎，大宗交易数量减少，国资背景企业交易金额占比超一半截至目前，2022年物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。国资背景企业表现活跃，凭借其稳健经营和充足现金在并购市场共参与并购事件约11宗，涉及金额59.3亿元，约占全年并购金额55.8%。大宗交易减少，2022年以来单项并购金额超过10亿元的案例共发生四宗，其中三宗为央企华润万象生活发起，分别是以10.6亿元收购禹洲物业、22.6亿元收购中南服务以及10.37亿元收购祥生物业。图：2019-2022年物业管理行业收并购情况
2022年上半年，上市物业服务企业第三方在管面积占比约60%，同比增长近7个百分点。在并购市场热度降低的市场趋势下，独立市场化外拓已然成为企业的长期发展的核心竞争力。目前，多数物业公司都成立了专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目，独立市场化拓展成效显著。
2.1 多种经营收入金额保持正增长，但收入占比出现下滑，不改长期向好趋势2022年，物业服务企业继续在多种经营领域的进行探索，2022上半年上市企业多种经营总收入均值约为7.64亿元，同比增长25.87%；超过一半数量的上市公司其非业主增值服务收入占总收入的比例超过20%，部分企业该比例超过40%，2022年，受关联方业绩下滑影响，导致物企非业主增值服务收入减少，进而导致企业多种经营收入占总收入的比重出现下滑：由2021年6月30日的43.42%下滑到2021年底41.04%，进而下滑至2022年6月30日的38.50%。图：上市物业服务企业2021H1-2022H1多种经营收入及占比整体情况
2.2 规模之下的“全生命周期+全生活场景”服务，企业更应懂取舍“因企制宜”根据多种经营业务的毛利率和客户消费频次，可见将物业企业开展的业务内容划分为现金牛业务、明星型业务、机会型业务和高周转业务四类，并不是所有多元化业务都适合物业服务企业，要以自身的资源禀赋为根本，探索出基于自身核心优势的多元化服务。经历疫情物业企业凭借与业主的深度互动而强化了彼此的紧密联系，物企正在系统梳理和分析客户及业主的真实需求，企业可根据自身资源和优势进行选择性布局，对毛利率较高业务，应强调通过自营做大规模、做深做透；对毛利润较低业务，多通过打造平台和开展平台输出，通过导入更多服务资源和客户资源，增加成交频次，实现发展。图：物业服务企业在管面积规模与社区增值服务收入分布情况
3.1受关联方拖累，物业板块处于超跌状态，伴随市场环境改善，物业价值加速回归2020-2021年上半年，港股物业板块在整体处于上升趋势，板块总市值一度突破万亿港元，而后受地产关联方拖累，物业板块估值回归理性；近期，随着国家对房地产调控政策的改善，物业受地产关联方拖累影响有所缓解，港股物业板块开启反弹模式；目前港股物业板块市盈率均值约为11倍，较近三年板块估值PE均值的33倍，仍有较大提升空间，未来将加速实现价值回归。3.2 资本市场表现分化，国资企业更受资本市场的青睐市值方面， 2022年初至今港股物业板块总市值涨跌幅均值为-32.2%，民营企业为-35.8%，国资企业为-18.5%。
3.3 物企IPO市场热度有所下降，新增上市企业数量及融资水平收缩至2018年水平2022年，物业服务企业IPO节奏明显放缓，截至目前成功在港股上市企业共6家，分别是金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、万物云，2022年企业IPO融资总额为74.4亿港元，新增上市企业数量及融资水平收缩至2018年水平。
4.1 物业品牌缺乏独立性，波动市场环境中更易受关联方拖累港股和A股的物业服务上市公司中，第一大股东持股比例超过50%的约有40家，控股股东基本上是关联房地产企业及其附属企业。房企作为第一大股东持股比例高，对物业服务企业的经营决策具有绝对的话语权，直接导致物企业品牌缺乏独立性。2022年，在房地产市场承压下行环境下，一方面物企存在为关联方“输血”的可能，进而受到市场的“错杀”，另一方面关联方的信用危机会传导至物业服务企业，导致物业品牌发展收到拖累。
物业品牌独立性不足，导致企业缺乏独立的品牌舆情处理能力。2022年，行业出现多起因关联方危机导致物企品牌受损的事件，由于企业应对负面舆情能力不足，导致负面舆情持续发酵，导致企业品牌及股价受损严重。
但随着市场环境的不断演变，未来企业扩规模仍将持续，但行业整体增速将有所放缓，2022年上半年港股上市物企在管面积、合约面积分别同比增长26.98%、16.61%，相较于去年同期水平，行业规模增速已经明显放缓。考虑到新盘竣工体量下行、物企在管项目平均楼龄增高，物业服务企业正在由之前盲目扩规模向追求有质量的增长转变，2023年，企业或将聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力建设和品牌价值提升三大维度实现规模增长的提质增效。
1.2 收并购主体相互认识更加深刻，上市企业间的兼并收购案例可能会增多行业在经历过收并购热潮后，目前行业收并购市场上的买卖双方对彼此的认识和了解更加深刻，并购更谨慎，性价比、业务的协同性、布局的互补性、投后管理和长期盈利能力等多个方面都被考虑在内，整体趋于理性。而目前上市物企数量众多，一方面部分企业由于关联方拖累、自身优势不明显等原因出现“掉队”现象，另一方面，部分企业通过资本市场获得融资，发展势头良好，开展收并购的“弹药”充足，因此未来上市企业间的兼并收购案例可能会增多。当前市场环境下，一方面，资本市场高度关注物企的独立性问题，关联方的经营问题实际上已经拖累了上市物企在资本市场上的估值；另一方面，关联方对物企的业务输送能力持续弱化，物企的非业主增值服务收入降幅较大：第一服务控股、正荣服务、康桥悦生活2022年中期非业主增值服务收入分别同比服务降低高达93.75%、57.02%、54.07%。因此，物企独立发展正当时，而抢先布局独立化发展的物企能够获得资本市场的青睐、企业外拓能力的提升等优势。
2.1 市场倒逼物企提供质优价廉的服务，提升服务密度是重要途径物业服务费刚性强提价难，存量合约项目流转度低，随着企业竞争加剧，物企必须提供质优价廉的服务才能赢得市场。从目前企业的实践情况来看，提升服务密度是实现优价廉服务的重要途径，因为随着服务密度提升，物企可进行科技化改造，以实现人效提升、人力节约，起到托举基础物管利润率的效果，此外，基于密度可以更好开展合适的增值服务，强化企业竞争力。2.2 加快完善服务标准化体系建设，锤炼专业能力提升服务品质面对日趋激烈的竞争环境，2023年，物业服务企业在扩张规模同时，会更加聚焦服务品质提升，着力构建以客户为中心的标准化服务体系，稳步提升服务质量，牢筑企业运营根基。当前，越来越多的企业着力于精细化发展，通过深刻洞察并满足客户需求，打造规范化、市场化的物业服务标准体系。不同项目业主群体的服务需求和关注点不尽相同，企业应关注具有广泛共性、普遍存在的痛点和问题，并持续强化自身标准化服务能力，使其成为守住优质服务底线的关键。
2.3 推进品牌“四化”建设，引领服务效率和服务品质提升未来，物业服务企业要加快推进品牌“四化”建设：服务标准化、标准产品化、产品品牌化、品牌价值化，并以此来引领服务效率和服务品质提升。聚焦服务品质，通过建立标准化管理制度、运用智能化手段和引进专业人才等举措，推动服务标准化和标准产品化建设；积极延伸服务链条，形成多元品牌组合，将产品形成品牌概念，增强品牌市场竞争力；积极响应客户物质层面及精神层面的诉求，升华品牌价值。
3.1 头部企业战略方向多元化，品牌建设和城市服务成为共同关注重点近三年，随着物管行业快速发展，企业的战略方向更加多元，战略内容愈发丰富但是趋同。2022年头部企业战略布局聚焦于：城市服务、品牌建设、多元化服务、智慧化建设以及客户满意度建设，其中品牌建设和城市服务是10家企业共同关注的战略重点；9家企业共同重点关注多元化服务和智慧化建设，7家企业共同重点关注客户满意度，此外标准化建设、智慧物业和市场化外拓也是TOP10企业战略部署的重要方向。
3.2 随着企业规模加速分化，未来不同层级企业战略方向差异明显现阶段，规模仍然是衡量物企价值的基础因素，随着行业竞争加剧，企业间的规模分化加剧，根据2022年上半年上市物企的在管面积，港股上市物企可以划分为以下三大梯队：第一梯队：共13家，在管面积不少于2亿㎡。在管理规模上，该梯队取得了先发优势，企业在管面积均值达到4.1亿平方米。一方面，这得益于其地产关联方的支持，另一方面，这也是其积极外拓、寻求战略性收并购的结果。规模支撑了它们的价值，第一梯队的企业平均市值高达286.35亿。该梯队企业的战略方向趋于多元化，积极开拓城市服务、IFM等全新赛道，同时在智慧化升级和品牌建设方面也领先于行业。第二梯队：共10家，在管面积介于5000万到2亿㎡。该梯队企业在管面积均值为0.9亿平方米，虽然落后于第一梯队，但仍有机会迎头赶上。市场也赋予了他们可观的估值，第二梯队企业的平均市值约为23.98亿。该梯队企业在服务能力、品牌影响力明显弱于第一梯队，但通过加速拓规模，仍有很大希望进入行业第一梯队，这部分企业以区域性企业为主，也在积极尝试布局多种经营业务，但是成效并不明显，未来战略主要聚焦在拓规模方向。第三梯队：共29家，共在管面积小于5000万㎡。该梯队企业在管面积均值为0.3亿平方米，规模方面与第一梯队相差13倍，它们的平均市值约为13.01亿，与第一梯队企业市值相差21倍。该梯队企业主要为地方性企业，大部分企业服务能力和品牌影响力较弱，部分企业通过差异化战略定位，强化自身服务品质、业务特色等优势，也能受到市场和投资者的青睐，但是等对于特色优势不鲜明的小微企业，现阶段需要警醒，保持敏锐的危机意识。3.3 城市服务仍处于增长期，过半上市物企已布局，市场表现各有千秋目前，城市服务入局者以综合实力出众的头部企业及具备区域资源优势的本地企业为主，企业切入赛道的方式呈现出多元化趋势，整体可概括为合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购等四类，不同拓展渠道无优劣之分，实力领先的头部物企普遍选择多渠道并举。2022年上半年世茂服务、雅生活服务、金科服务2022年中期的城市服务收入同比增速分别高达400%、302%、128%，板块营收增速快；更多企业仍处于加速布局阶段，如旭辉永升服务和康桥悦生活在2021年没有城市服务收入板块，而在2022年中期城市服务板块业绩已经分别达到1.85和0.97亿元。
3.4城市服务赛程加速且竞争加剧，现阶段营收贡献仍大于利润贡献截止2022年底，物企开展城市服务业务已经有8年之久，目前来看，企业在城市服务领域的赛程加速、竞争加剧：一方面，城市服务整体标的额不断增大，企业竞争加剧，以2022年上半年为例，年化额超过亿元的大标的累计达到153个，同比增长68%；另一方面，由于城市服务业务的毛利率低于物企整体毛利率，且低于环卫公司毛利率，现阶段城市服务对企业的营收贡献仍大于利润贡献。
3.5 IFM业务保持4.2%复合年均增速，或将成为物管行业价值增长新引擎IFM（综合设施管理）服务作为一个综合性的空间服务体系，通过围绕多种专业整体人员、场所、流程和技术以确保其所管理的场所发挥其应有功能的专业领域。近几年，IFM受到了国内企业的高度关注，而物企凭借高效整合空间、资产、人员的天然业务基因，有望通过IFM推动行业价值达到新高度。IFM服务在国际市场的发展更加成熟，根据国际研究机构PMR的预测：2021年全球IFM服务市场规模达7300亿美元，并将在2021-2031年间以4.2%复合年增长率保持稳定增长（2031年超万亿美元）。经预测，国内IFM市场规模在万亿元，空间广阔。
IFM企业实践各异，行业竞争加剧，物企聚焦自身业务优势构筑护城河，物业服务的价值已从过去的保障资产安全到现在的提升业主的资产价值和使用价值，物业服务企业的商业逻辑和服务方式也正在发生巨大变化，IFM作为能够统筹客户多元需求、提升企业经营效率的新领域受到物企的关注，就目前行业实践情况来看，不同物企在IFM领域的战略布局和服务内容存在较大差异，随着行业竞争的加剧，物企聚焦自身业务优势构筑护城河。
目前虽然物企IPO节奏明显放缓，但未来以下三类企业冲击资本市场仍有机会和空间：1. 有一定管理规模的企业，仍受到投资者的关注，具备冲击资本市场的实力；2. 国资背景企业特别是地方国资企业发展目标坚定，未来在资本市场会更加奋勇有为；3.由于物业管理行业可延伸的专业赛道众多，例如商业运营、城市服务、IFM等，在专业赛道中的佼佼者仍是资本市场潜在的敲钟人。2021年至今，向香港联交所交表以及在A股递交招股书的企业一共39家，其中20家成功上市，占比51%，仍坚持筹备上市并且上市程序有实质进展的企业有3家，分别是融汇悦生活、润华智慧、龙湖智创生活，在规模体量、经营指标、企业背景、科技智能化等方面各具特点。
4.2 国资背景企业迎来IPO战略机遇期，未来或出现上市新浪潮截至目前共有14家国资背景企业登陆资本市场，国资背景企业处于IPO战略机遇期，未来或出现上市新浪潮：第一：当前形势下，国企更具有优势，容易赢得投资者认可，通过联交所和证监会的审批；第二：物业是集团是实现转型升级的重要抓手，分拆物业上市会给集团及物业板块带来发展机会；第三：物业管理行业弱周期性，成长性好，现金流比较稳定的行业，具备投资价值；第四：上市是重要的融资渠道，可以为规模扩张，业务发展，智能化建设等方面提供支持；第五：物业板块的市盈率普遍高于地产开发集团，物业分拆上市有利于提升集团估值。
首先，从盈利能力看，根据2021年物业服务上市公司的年报数据，毛利润均值为9.1亿元，同比增长44.1%，毛利率和净利率均值分别为29.1%和13.2%，盈利能力远超行业均值。从成长性看，2022年中期,物业服务上市公司在管面积均值1.25亿平方米，同比增长24.04%，合约面积均值1.69亿平方米，同比增长17.84%。从行业属性上看，物业板块长期投资价值可期——成长好、弱周期、低风险、现金牛。此外，诸多特色赛道如高端服务、商业运营、城市服务、TOD物业管理、绿色物业、工地物业等逐步打开，为行业开辟更多细分蓝海市场。
4.4 追求更高的ESG发展，争取获得绿色金融支持近年来，在政府政策的倾斜和社会舆论的引导下，社会公众对绿色经济和绿色产业有了更深入的了解，在投资上也会更加倾向于绿色产业和绿色企业，这对资本积聚本身也具有重要意义。鉴于物业服务企业在资本市场上的融资能力趋弱，企业更要强化自身ESG发展，塑造低碳、绿色发展形象，一方面吸引资本市场投资者的关注，另一方面争取获得绿色金融支持，从而达到高效融资目标。
——来源于中指物业研究
