物业服务的"绿色运营之道"

万物梁行总工程师佘勇

关于物业服务的绿色运营现状及未来发展趋势，万物梁行站在行业角度与行业同仁阐述一些概念，分享一些案例，希望能对各位有所启发。

首先，建筑企业和物业服务企业要明确绿色建筑的概念，绿色建筑是指能够达到国家或行业节能减排目标的建筑物，这种建筑在全生命周期内最大限度节约资源、保护环境、减少污染，实现人与自然的和谐共处。

根据国家住建部提供的数据，“十三五”期间我国计划绿色建筑面积在2015年要达到20%，到2020年达到50%，但实际上已经取得这些认证标识的绿色建筑，2015年只占全部建筑的6%，2020年只占全部建筑的30%，这说明绿色建筑及其运营服务的市场空间很广阔。“十四五”规划还规定，通过政府补贴、技术支持以及资源调配方面的便利措施等，在国家政策层面对绿色建筑的开发及运营管理予以支持。

虽然目前关于人居环境与自然环境和谐相处方面还没有完整的管理标准和规范，但万物梁行根据自身业务经验和业务逻辑，总结了一些关于绿色建筑物业服务的运营心得，希望能与行业同仁分享交流，共同提升自身服务能力和品质。

我国的绿色建筑标准分1-3级，最低是1级（60分），并且我国和新加坡的绿色建筑标准都是通过政府主导制定并落地执行，而英美国家则采用市场化协会的形式来推动绿色建筑的标准落地。中国物业管理协会可以参照英美做法提出符合我国国情的绿色建筑运营管理标准，最终配合国家出台相关的行业标准和国家标准。值得关注的是，我国更关注绿色建筑的节能功能，而美国更关注绿色建筑的环保功能，这是两国在绿色建筑理念上的区别，也是差距。

建筑的生命周期主要指建筑前期开发阶段、运营维修阶段、报废和管理阶段。未来3-5年内，中国建筑尤其是非住板块业务是很大的商机，我们已经看到有些大公司已经开始把后端的建筑能力、运营能力和前端开发设计能力做融合。从成本角度来讲，以前有个误区，很多开发商和物业服务企业认为一个建筑最大的成本支出是建造费用，其实从一个建筑整个生命周期来看，前端建造成本大概只占20-50%，住宅的建造周期更长一些。也就是说，建筑的建设成本只占建筑生命周期内整个成本支出的约15%，出让成本占约15%，设施设备更新成本约23%，综合服务成本约20%，能耗支出占了约27%。这里的建设成本占比是指平均值，住宅的比例还要稍微高一点。可见，建筑的设备成本+能耗成本+综合运营成本已经超过总成本的50%。

以医院建筑的运营和维护来看，其能耗支出大概占到总费用支出的42%，运营维护费用占比45%，说明只有13%是建筑本身的建造成本，加上医院不同科室比如冷藏室、冷冻室和大型无尘室、手术室等正常运行都要消耗大量能源，所以综合能耗占比更高。而写字楼等建筑能耗要相对低一些，这都对建筑智能化和相关业态的运营提出了更高要求。

如果将医院物业能耗再进行分解和统计，就会发现，其空调系统占了48%的费用支出，另外，消防、弱电、重机房、电机、排水、科室用电、照明等设备能耗也很高，这就是医院物业能耗及其运营维护特点。实际上，阿里、腾讯这些提供云服务的数据中心物业，综合能耗可能要超过70%。

基于以上绿色建筑的运营特点和相关运营数据，万物梁行的做法就是彻底打通从建筑的前期设计开发阶段和后期运营维护阶段的壁垒，对相关产品进行全面梳理，从专业应用、管理模式、投资回报等三个方面去提高自身运营能力。

提升专业应用能力

从专业应用角度来看，万物梁行采取三个措施：一是在建筑设计开发阶段即与地产项目负责人对接，打通建筑项目和物业运营服务之间的壁垒，避免资源浪费；二是整合、优化运营系统，降低物业服务企业的后端运营成本；三是广泛运用绿色技术，提升专业的设备维护及数据运营能力，同时积累大量有效运营数据，为企业后续的软硬件服务升级提供数据支撑。

优化运营管理模式

管理模式方面，物业服务企业重设计、轻运营的现象较为突出，同时由于缺少对绿色建筑运营管理的短期评价机制，导致物业服务企业在错误的道路上越走越远。有鉴于此，我认为中国物业管理协会可以此为突破口，联合政府相关部门、机构、企业实体，共同建立绿色建筑运营规范和标准，真正打通绿色建筑从设计开发到运营维护的全生命周期，彻底摸清公共建筑绿色指标和运营能耗，最终建立一个统一的绿色建筑运营维护评价标准。

长远眼光看待投资回报

投资回报方面，很多物业服务企业依然注重短期利益，没有结合国家政策、行业资源、自身优势制订长期的运营维护计划，甚至有很多企业对此很不重视，没有真正结合国家政策和行业发展趋势深入研究和具体落实落地。比如在设计环节，投资回报的方案可操作性差，使得后期的运营目标达不到要求。

对此，万物梁行给出如下建议。

第一，充分利用现有先进技术补齐自身短板。

第二，企业要不断创新，持续地优化绿色建筑在开发和运营阶段的材料应用、工艺改善和设备设施的维护精度，让绿色运营真正创造经济效益。

第三，新技术应用是未来降低绿色建筑运营成本，增加收入的一个可实施路径。

第四，在管理模式上持续改进，主要是企业应抓紧建立绿色建筑运营管理者的任务和目标，通过明确岗位分工，落实责任，确保企业绿色运营管理能够达标。

第五，物业服务企业对已获得绿色运营标志的建筑物根据星级标识来向客户收取相应的物业管理费，以弥补绿色建筑运营维护所增加的成本，从而形成绿色运营长效机制。

第六，目前，物业服务企业对绿色建筑的运营管理能力还需加强和完善，依据国家关于绿色建筑的相关政策指导，企业应逐步优化自身物业服务项目的绿色运营能力，最终达成多赢局面。

本文改编自万物梁行总工程师佘勇在中国物业管理协会第五届理事会第四次全体会议上的发言

——来源于 北大物业讲堂