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城市服务,先做先赢

近年来,中国物业管理行业发展迅速,进入“黄金发展时代”,发展路径愈走愈宽。在此期间,物业服务企业持续探索新业务模式,不仅将业务从住宅物业管理拓展至非住宅领域,更是挖掘了诸如社区养老、美居服务、城市服务等多元业务。其中,城市服务脱颖而出,成为当下各头部企业争相布局的重点赛道。


城市服务是以政府采购、公私合营,混合改制为交易形式,以公共服务为载体、以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要领域。通过数字化赋能、智慧化手段,实现规模化、一体化运营,面向城市政府、企业、居民提供综合服务的集合总称。其本质是将城市的公共空间及资源整合为一体,由物业公司等专业性机构进行统筹管理,包括但不限于环卫绿化、基础设施运维、公共空间运营等。




城市服务成为“兵家必争之地”主要基于以下原因:


(一)市场空间广阔


目前,住宅物业存量市场趋于饱和,叠加房地产经纪进入低迷期,其增量市场空间越来越窄,物业公司开展多元化非住宅业务是趋势,也是定势。随着我国城镇化水平稳步提升,城市服务市场空间愈发广阔,为物业公司开拓新赛道提供了契机。





近年来,我国处于城镇化快速发展阶段,2019年,我国城镇化率首次突破60%;第七次人口普查数据显示,2020年我国的城镇化率为63.89%,比2010年城市化率增加14.21%。十三届全国人大四次会议上,李克强总理指出“十四五”期间,我国城镇化率将提高到65%。2021年我国城镇化率达到64.72%,由此预计2025年我国城镇化率或将接近70%,超额完成任务。


城镇化对于促进我国经济发展、提高城市基础设施建设、改善民生等方面发挥了重要作用。但随着城镇化进程的不断推进,引发了各种“城市病”,诸如生态环境恶化、公共设施设备老旧等问题逐渐凸显。因此,城市治理需求持续增长,政府提升城市治理能力迫在眉睫,这为物业公司开展城市服务提供了切入点。物业企业开展城市服务有利于和政府建立良好的合作关系,为日后争取更多的合作项目奠定基础。


城市服务是一个宽泛的概念,囊括多个的细分领域,小到环卫绿化、生态养管、基础设施运维,中到城市场馆、公园景区等场所提供的城市公共空间服务,大到智慧社区、智慧城市等。细分领域繁多,同样意味着广阔的市场空间。




(二)业绩提升手段


城市服务是物业企业的重要战略部署,也是扩张规模、提升营业收入的重要抓手。2021年上半年,碧桂园服务的城市服务收入超过20亿,极大拉开了与其它企业的差距,独享第一梯队;保利物业及万科物业分别以6.6亿及6.3亿位列二、三名。三家企业城市服务收入占比分别为:18.1%、12.8%及6.1%。


图:2021年上半年部分企业城市服务收入及占比情况


数据来源:中指数据CREIS物业版(点击试用)



(三)政策驱动


自新型城镇化概念提出以来,相关政策频频出台。2021年3月,“十四五”规划《纲要》中提出,坚持走中国特色新型城镇化道路,深入推进以人为核心的新型城镇化战略,以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展,使更多人民群众享有更高品质的城市生活。


2021年4月,为推动落实国家“十四五”规划《纲要》有关重要部署,国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》,提出实施以人为核心的新型城镇化战略,促进农业转移人口有序有效融入城市,增强城市群和都市圈承载能力,转变超大特大城市发展方

式,提升城市建设与治理现代化水平等要求。


表:部分省市城镇化政策整理

数据来源:中指研究院综合整理


国家层面全力推动新型城镇化建设,打响了城市服务赛道的发令枪,为物业企业开展城市服务业务提供驱动力,同时也为物业企业打了一剂强心针。


(四)彰显社会责任担当


从企业自身出发,开展城市服务不仅有利于提高利润,还展示了物业企业的社会责任担当。疫情出现以来,全体物业人一直担任抗疫先锋的角色,展现了物业人应有的责任担当。由于抗疫的出色表现,业主对物业企业的满意度提升了,而政府也发现了物业企业在社区治理中的能力。为承担社会责任,物业企业理应与城市“绑定”,服务好城市发展,物业企业的身份将由“社区服务生”向“城市管家”转变。



图:物业企业开展城市服务的驱动力








许多物业企业选取基础的细分领域作为切入点,采取投石问路的策略,不断探索适合自身的城市服务业务模式。少部分头部企业在资本,人才储备,科技赋能等方面均处于行业顶端,为抢占市场空间,进行了全方位、全覆盖、成体系的城市服务的大战略布局。


表:部分物业企业城市服务业务开展情况

数据来源:中指研究院综合整理









中国物业行业经历了40年的发展历史,物业企业积累了丰厚的服务经验,叠加物业管理行业的一些特性,在开展城市服务中具备如下优势。


物业公司上手城市服务“快人一步”。城市服务本质是社区服务的延伸,物业行业在社区服务领域有着丰富的经验积累。一些简单的业务,如环卫绿化、公共设施运维等,可将其业务开展模式直接复制到城市服务领域中,助力物业企业迅速布局城市服务赛道。


菜单化服务“精准上菜”。根据城市自身情况的不同,所需城市服务内容也不尽相同。例如,南方地区有降水量多,温度高等特点,道路被雨水冲刷干净,绿化植物生长情况良好,但公共设施腐蚀程度会相对严重,则城市服务中环卫绿化占偏低公共设施运维占比偏高;公共河道水污染的城市,河道养管占比会有所提高。物业公司具有菜单化服务属性,可提供专业的定制化服务,对症下药,助力政府破解“城市病”。


集成化管理“事半功倍”。传统城市治理模式分支复杂,效率低下,政府和承担各治理任务的企业分别对接,导致管理困难,执行力差。若与物业公司签订一体化城市服务合同,由物业公司集成化管理,无论是环卫绿化还是公共设施维护等,均可与物业公司直接联系,共同探讨解决方案,由物业公司统一执行,大大提升服务效率。


图:物业企业开展城市服务的优势





目前城市服务仍处于探索阶段,开展城市服务业务的多为头部企业。万科物业、保利物业及碧桂园服务等企业已在多个城市部署城市服务战略。本着“先做先赢”的理念,这些头部企业将持续发力,抢占城市服务蓝海市场,掌握话语权及规则制定权。


与社区服务相比,城市服务管理空间大,业务构成复杂,为开展服务带来了诸多难点与不便。为提升服务效率,科技化布局将是城市服务的未来主旋律,头部企业将加大智慧化建设投入,陆续引入大数据、物联网等技术,打造专业化的智慧城市服务平台,以科技赋能行业发展,实现城市治理的进一步优化。


现阶段来看,尽管城市服务拥有亿万蓝海市场,但由于其业务模式不成熟、门槛高等原因,使许多企业望而却步。然而在巨大利益的驱使下,也有部分企业跃跃欲试。有意向试水城市服务业务的企业不妨先问自己三个问题:企业是否有打开城市服务边界的能力?企业是否能打造城市服务的核心竞争力?企业是否有创造资源、整合资源以及驾驭资源的能力?如果答案皆为肯定,或能将城市服务作为重要战略部署。




——来源中指物业研究

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文章分类: 行业新闻
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