在烟火气里做养老，我们在摸索中看到希望

在12月2日由中物智库主办的2025熙说物业年度演讲“深水区”中，中物智库创始人、年度演讲创办者杨熙指出，“物业+养老”的关键在于探索一条既满足老年人多层次需求，又符合商业逻辑的可持续路径。这不仅是模式创新的核心，更是行业跨越“深水区”必须面对的时代课题。

论坛现场，瑞森生活银城物业旗下玖龄养老的实践，为这一课题提供了生动的回应。今天，我们通过玖龄养老业务负责人唐琼的分享，看到她与团队如何用八年时间，从描绘“优雅终老”的蓝图，转身走入老旧小区，成为扎根于烟火日常的服务者。

他们的故事告诉我们：养老服务的真谛，藏在从“理想图景”到“生活现场”的回归中——信任，建立于一次换灯泡、一通下水道这样微小的可靠交付；价值，体现在一次尊严助浴、一餐温热饭菜所带来的真切慰藉；可持续，则依托于科技赋能、资源整合与商业闭环的持续打磨。

玖龄养老的实践，并非简单叠加服务，而是以物业服务为“信任基石”与“社区接口”，融合专业照护、智慧科技与多元资源，构建起一个“没有围墙的养老院”。他们让养老从“孤立事业”回归“日常生态”，让守护从“被动响应”转向“主动融入”，为行业展现出一条可落地、可延展的社区养老路径。

这不止是一个企业的创新案例，更是一份带有温度与洞察的行业启示。它让我们看到：养老服务的未来，或许就藏在那低于生活、却高于专业的细节里，在那始于笨拙、而成于坚持的耕耘中，在那让长寿依然热气腾腾的愿景里。

它为在“物业+养老”深水区中探索前行的同行者，提供了一个可借鉴、可深思的实践范本。

在南京做养老已有8年，从康养地产到养老机构，我曾经往返在高端康养社区的沙盘和样板间里，穿着笔挺的职业装，对着客户讲“诗意栖居、优雅终老”。那时候的我，以为养老是一场精心设计的生活仪式。

这两年，更多的我是穿梭在南京主城的老旧居民楼里，做着各种上门为老服务。曾经蹲在南京某个老小区的楼梯口，一边帮一位独居奶奶调试她新装的紧急报警器，一边听她絮叨：“那小啥啊，我又不记得你叫啥了，我耳朵不好，听不清你说啥。”那一刻，我的高跟鞋卡在了台阶缝里——就像我曾经的认知，被现实狠狠绊了一跤。也曾有独居老人给我发信息，感谢我做的小视频，她每天一遍一遍地看，帮她消除了孤独和恐惧——那时的我深刻体会到，服务的价值大于商业属性。

从样板间到楼梯口，从PPT到烟火气，这是我转战“物业+养老”这盘棋的真实开局。

一、为什么是物业？因为老人记得谁修过她的灯

很多人问我：你们物业公司怎么想起来做养老？

我说：不是我们想起来，是老龄化时代发展的需要，以及老人的需要，把这份责任交到了我们手里。

2021年春天，我们在香榭里小区试点“物业+养老”项目。第一天就遇到难题：没人来。我们在小区里拉横幅、发传单、搞义诊，可老人家们站在远处观望，像看一场热闹的演出。“又是推销保健品吧？”一位大爷直接问保安。但奇怪的是，第二天还是这位大爷主动找到了我们——因为他家厨房下水管漏了，是我们的物业师傅第一时间上门修好的。他指着那人说：“他靠谱，他说的事我就听。”

那一刻我瞬间明白：信任，不是靠口号建立的，是靠一次换灯泡、一次通下水道积累起来的。

物业和老人们的关系从来不在合同里，而在生活的褶皱中。他们记得谁在他摔倒时扶了一把，谁在他买菜回来时顺手拎上楼，谁在他血压高的那天多敲了两下门。

于是我们改了形式：不再设社区独立养老中心，就在每个小区的物业办公室里，挂牌“长者服务中心”。让物业经理兼任站长，让24小时值班的保安变成“应急响应人”，让生活顾问兼职“银发顾问”，由玖龄养老（银城物业旗下生活子公司）提供技术指导和实战带教，协助物业升级物业团队人员的职业能力，同时为物业小区提供资源赋能和服务支持。

香榭里长者服务中心2

鼓楼区香榭里长者服务中心

没有宏大叙事，只有日常守望。

两年后，这个模式成了南京市“一区一特色”改革项目。而最让我骄傲的不是奖状，是一个老太太拉着我的手说：“现在我再不怕一个人在家了，出门就能找到你们。”

真正的养老服务，不在星级标准里，而在老人记住你名字的那个瞬间。

二、助浴车开进小区那天，有人哭了

2025年7月，我们在秦淮区桃园人家小区，拉开“上门助浴”业务帷幕。听起来简单，其实服务做得很艰难。

第一单，是一位瘫痪卧床多年的叔叔。他妻子打来电话时声音发抖：“我想让他干净一点……但他已经好久没像样地洗过澡了。”我们派出了专业护理员和便携式助浴设备，整个过程花了两个小时，当温热的水流触碰干燥的皮肤，他忽然轻声说了一句：“这种活着的感觉好舒服~”，他妻子躲在卫生间门口哭得不能自已。可这样的服务，成本极高。人工、设备、耗材，每单亏钱做。有人劝我们停掉：“这市场太小众，赔本赚吆喝。”但我们没停，因为公司的理念“聚爱 ，善为”，也没有指望我们靠这个赚钱，而是切实能够为困难的老人带去一份温暖和支持。

这才让我意识到：所谓刚需，不只是“能活”，更是“活得像个人”。

助浴进社区

助浴服务

因为客群有限，我们现在单子虽不多，但很多都是长期服务，大家赞誉声很高。虽然这个服务很难做大，盈利遥遥无期，但它像一颗种子，种进了家庭最柔软的地方。

业主好评

养老的尊严，藏在一次温水擦拭的温柔里；行业的未来，往往始于一段赔钱的坚持。

三、机器人做的饭，10元吃饱，15元吃好

今年8月1日，我们在银城物业在管某小区，落地了“机器人智慧厨房”供餐点。

机器人厨房里自动炒菜、锁住营养成分，保证菜肴口味，然后送至供餐点，供居民打餐。菜单写着：蔬菜3元，小荤5元，大荤7-8元，价格打到最低，是为了让老人“敢点”，享受到最大的实惠。首月这个小区数据出来了：日均60-70人次就餐，营收1.8万，支出1.7万——也就差不多持平，但公司领导说，少亏或者不亏，咱就能持续做。

数字背后，是一个个鲜活的故事：

有位爷爷从开业起每天都来，每次都会挑些毛病，但问他有什么不满意的，他说：“家里就我一人懒得做，也不想吃剩菜，我就想你们能一直坚持做下去，让我们活着能有地方吃饭。”

还有位阿姨，带着隔壁邻居小区姐妹组团来，“这里有空调有干净，比家里还热闹，吃完还能跟老姊妹们打个牌”。

更想不到的是，不少年轻人也开始下单。他们说：“爸妈吃得放心，我们加班也安心，回来还能吃现成的，不用再点那些外卖预制菜了。”

暑假期间，这里中午成了孩子们喧闹的饭堂，家长再也不用担心他们的午餐没有着落了... ...

于是我们开始拓展周边小区配送，把“社区中央厨房”变成“邻里饭桌”。

打餐点十个菜

秦淮站点助餐打餐现场

业主好评

科技的意义，不是替代人情，而是让更多孤独的餐桌，重新升起点点热气。

四、我们想建一座“没有围墙的养老院”

现在的玖龄养老，已经不只是一个服务团队，更像是一个“生活解决方案平台”。

我们整合了母公司旗下的六个生活品牌，一起为业主服务：

• 智护医疗 → 提供专业护理

• 立康陪诊 → 解决助医陪诊

• 玖龄中医 → 老年人最爱的理疗推拿

• 美禾家政 → 家政+照护融合升级

• 家禾餐饮 → 社区助餐，送餐服务

• 银城嘉筑 → 适老化改造

比如最近有个订单：一位阿尔茨海默症老人住家照护，我们组合了“住家护理员+营养师指导+护士长每日在线健康监测+每月认知训练+紧急呼叫系统安装”，打包成个性化方案，形成一个“多学科支持团队”，为家政护理业务保驾护航。

这不是简单的资源整合，而是一种新的可能性：用物业的触角，织一张细密的养老网，让老人在哪，服务就跟到哪。

今年7月，我们还和炎华众康共建“社区综合健康服务站”，提供健康管理服务，倡导小区文体生活氛围，增加居民参与活动频次。同时引入三甲医院便捷就诊陪护、护士应急上门护理、认知症筛查、心理咨询服务、医院多科室专家团队定期现场义诊……

一些筛查出早期症状的叔叔阿姨们，经常在我们认知症友好使者的帮助下参与一些非药物干预活动，获得了对于病症新的认知，再也不纠结苦恼于疾病本身了，而更多关注当下生活的品质及如何延展有效生命的宽度。

那一刻，我觉得我们做的不是生意，是预防悲剧的发生。

秦淮站点

医疗进社区-专家团

五、合伙人的选择：我们要的不只是钱

最近，我们正在考虑一项战略合作——与一家专业养老公司合资成立“数智化养老平台公司”，双方各持相应的股权。有人问：为什么不全资做？我说：因为我们知道自己的短板。物业擅长连接、触达、运营社区，但缺乏专业的医疗护理体系和标准化服务体系，而对方有多年行业资源和成熟经验。这次合作，如能达成，将推动银城物业转型升级。

我们的愿景很朴素：打造一个“自营+第三方+产品+新媒体”四轮驱动的智慧养老生态。既能送一顿饭，也能管人生后半程健康；既能在楼下跳舞，也能在线上看直播学养生。

我们甚至计划孵化“银发MCN机构”——让会讲故事的老人当主播，分享他们的生活智慧。毕竟，这个时代不该只听见年轻人的声音。

最好的养老服务，是让老人不仅被照顾，还能被倾听、被需要、被热爱。

六、写在最后：在不确定的时代，做确定的事

做居家养老这两年，我常常觉得自己像个“创业者”——在资金不足、人力短缺、认知偏差中一路突围。

但我越来越相信一句话：所有伟大的事业，都始于一个笨拙的开始。我们没有豪华场地，没有巨额补贴，也没有万人大盘。但我们有一群每天巡逻楼道的保安，有一批熟悉每户家庭情况的物业管家，有一个愿意为老人多做一点的团队。

我们不做“离家出走式”的养老，我们做“原地变老”的守护者。

有人说，中国养老是个沉重的话题。可在我眼里，它是一束微光——照在清晨买菜归来的背影上，落在深夜响起的应急铃声里，闪现在机器人炒菜出锅时的腾腾热气中。

这条路还很长，但我们已在路上。

医疗进社区-聚福园

办理出院服务

助浴后刮胡须

上门探访抗美援朝老兵

养老不是等死，而是有质量地活。

而我们所做的，正是在每一个平凡的日子里，帮老人守住那份有质量的温度。

七、最后感言：

走过八年养老路，我从描绘“优雅终老”的蓝图，到躬身于老小区硌脚的楼梯口，终于明白：养老的终极答案，从来不在远离生活的样板间里，而在每一天的烟火气中。

我们所探索的“物业+养老”，其深远意义或许在于——它重新定义了养老的边界。它不再是独立于生活之外的“事业”，而是与日常深度融合的“生态”。物业，这个离家庭最近的服务单元，以其24小时的不间断守护、早已建立的深厚信任，成为了照进老人现实困境中最自然、最及时的那束光。未来，谁能将服务更深地扎根于社区的毛细血管，谁能更精准地回应每一个“微不足道”的个体困境，谁就握住了开启银发经济未来的钥匙。

这条路给同行最大的启迪或许是：养老产业的未来，并非必然通向重资产、大规模的机构建设，它更可能藏身于一次及时的维修、一顿温热的饭菜、一次尊严的沐浴里。它呼唤我们从“产品思维”转向“关系思维”，从“建造场所”转向“激活场景”。物业公司所拥有的，正是最宝贵的“关系”与“场景”。将专业的医疗护理、智慧的技术应用、多元的社会资源，通过物业这个“超级接口”无缝对接到家庭，我们正在编织的，是一张“低于生活、高于专业”的养老安全网。

这是一个充满烟火气的未来。在这里，科技的温度不在于替代人情，而在于守护人情；服务的价值不在于创造神话，而在于解决琐碎。展望前路，中国养老的破局点，或许就在于我们能否放弃一些宏大的叙事，回归到每一个具体的人，回归到一餐饭、一次澡、一句“我还在”的确认。

“玖龄”不仅是服务提供者，更是社区温度的编织者，是“原居安老”理想的守护者。这束微光虽小，但当无数物业同行都俯身成为“织光人”，我们终将共同照亮一个时代——让长寿不再是生命的负担，而依然是充满烟火气、尊严与希望的，热气腾腾的生活。

END

——来源于‍中物智库观察