物业管理行业深水区的生存挑战与发展路径—— 基于中物智库 "深水区" 年度演讲的思考

文：珠海大横琴城市公共资源经营管理服务有限公司副总经理 仝其刚

2025年12月2日，中物智库在深圳华夏艺术中心举办了主题为 "深水区" 的年度演讲，这是中物智库第三年举办物业行业年度演讲活动。中物智库创始人杨熙以 "沉疴（过去）— 焦灼（现在）— 变革（未来）" 为主线，系统梳理了行业症结、直击当下困局、指明破局路径。作为物业管理行业的年度思想盛会，"深水区" 这一主题精准概括了当前行业所处的关键转型期 —— 从过去 40 多年发展形成的1.69 万亿总收入规模、60 多家上市物企、巅峰市值超万亿的繁荣景象，到如今面临的增长放缓、价格内卷与信任危机并行的困境。

笔者作为曾经的物业行业从业者，到现在随着公司转型而涉足城市管理领域的城市服务者，一直关注着物业管理行业的发展并不停地思考，联想到这次中物智库的跨年度演讲，杨熙总和各位同行对行业、企业都做了很好的分析和总结，但本人却觉得如鲠在喉。因为我们大多数始终是站在自身的角度、立场，去思考、去改变，而没有真正和业主心连心，从各种网络上、自媒体的声音和全国的降费潮就可以窥见一斑。本人想从三个方面做一点浅显分析，与各位同行共同探讨：

一、互助共生：深水区下自救为本，他救为辅

物业管理行业的 "深水区" 首先体现在企业生存状况的急剧恶化。根据最新数据，2023 年至 2025 年中期，35 家上市物业服务企业累计退出管理面积超 8 亿㎡，其中四成企业退盘面积超过千万㎡。这一数据充分说明了行业正在经历前所未有的调整期。当然，这种大规模的撤退并非偶然，而是行业深层次矛盾的集中爆发，是在游向深水区之前的一次“溺水”危机。面对这次危机，物业管理企业和相关方也采取了多种自救措施，除了这次大会上发言的中海物业、绿城服务、融创服务等行业头部企业，也有杨熙总提到和没提到的散布在全国各地的各个优秀企业。

笔者认为，仅仅靠这些企业自救措施或影响力还远远不够，一方面要鼓励企业继续开展自救。

一是要砍掉“无效成本”而非 “服务成本”：像世纪金源的集约化运营、金地的基础数据治理，把浪费的成本转化为业主能感知的服务（如电梯维保频次提升、垃圾清运及时率提高）。

二是要激活“人力价值”：参考绿城服务的“全员管家”“AI 赋能一线”，让员工从“被动干活”变成“业主身边的服务者”，用温度换认可。

三是要绑定“业主利益”：通过酬金制、弹性定价（如万科物业的 86 项底线服务 + 320 项可选服务），让物业收益与业主满意度直接挂钩，形成共赢。

另一方面要从业主端和行业端获得“他救”机会。

一是企业要建立“业主价值体检表”，每月评估“服务可见度、成本透明度、业主参与度”三项指标。

二是行业协会要借鉴头部企业的优秀案例，设立“深水区自救指南”，形成中小物企可直接套用的工具包。

三是要推动政府政策引导，用监管倒逼行业透明，减少业主误解。

二、声音传递：让业主从 “旁观者” 变成 “参与者”

这些年来，物业管理行业的年度演讲和物博会在业内搞得红红火火，而行业外知晓者却又寥寥无几，出现了冰火两重天的尴尬局面，这与其参与群体的构成和活动展示的内容有直接关系。

例如：以 "提升服务质量营造和谐场景" 为主题的2025中国国际物业管理产业博览会，吸引了住房和城乡建设部、山东省住建厅、黑龙江省住建厅、青岛市等相关政府部门领导，以及行业专家学者、优秀企业代表、展商代表、媒体代表等600 多人出席开幕式，而鲜见有物业基层员工和业主群体参加。行业活动也多聚焦于行业战略前沿、发展趋势、创新模式、创新实践等宏观议题或内容。

与此同时，在媒体和自媒体平台上出现了许多“黑心物业”的负面传播，关注者却是一线员工和大部分不明真相的业主，大量的负面报道很容易导致或加重公众对物业管理服务的理解存在偏差。

这就说明，行业习惯用“专业术语”（如 FM、AM、酬金制）沟通，却没把 “电梯每月维保2 次”“公共收益补贴 20% 物业费”等这类业主易懂的信息传递出去，形成了 "内行看门道，外行看热闹" 的局面。

笔者认为，我们要学着沉下身段，用基层员工和业主看得到、听得懂的方式改变宣传模式和宣传效果。

一是演讲、物博会增设“员工视角”“业主视角”。 演讲可以增设“员工、业主代表发言席”，让基层员工或业主直接吐槽痛点、提出需求，而非只听行业大咖讲经论道。物博会开设“业主体验区”，企业组织业主/业委会参加，用真实的“服务前后对比图”“成本拆解墙”“互动问答台”等方式，让业主直观看到“物业费花在哪、物业做了啥”。

二是企业搭建“日常沟通通道”，通过小区宣传栏，每月图文并茂向业主推送电梯维保次数、垃圾清运量、公共收益明细、下月服务计划等。

三是让业主参与“服务设计”，让业主投票决定是否增加社区养老服务、是否缩减部分绿化维护频次以降低物业费等，把选择权交给业主。这样的话，即便网上再有关于物业的负面消息，也就无法影响到业主的视听判断。

三、共克时艰：共情为前提，透明为基础，共创为核心

经济下行期，业主缴费意愿下降的本质是“价值感知不足+经济压力加大”，单纯催缴或降价都不可持续，关键是建立 “彼此体谅、风险共担”的共生关系。主要是因为经济环境导致业主收入减少或不稳定，直接降低了缴费意愿。甚至在缴费率下降的同时，全国各地还出现了物业费 "降价潮"。据公开数据统计，2024 年全国超 100 个小区下调物业费，平均降幅在20%-35%之间，部分小区甚至腰斩，2025年更是有扩大之势。

上述情况的出现主要是因为物业企业始终站在自身角度思考、改变，未真正与业主心连心，体谅业主的苦衷。

行业企业要改变目前这种局面，核心是，一要放下姿态，正视压力，不回避业主收入下降的现实，主动推出“弹性缴费政策”。二是针对失业困难家庭，可以推出“服务置换”，允许业主通过参与社区志愿服务抵扣部分物业费。更为关键的是让业主觉得“物有所值”，一些日常服务细节如暴雨后 1 小时清理完小区积水、帮独居老人代购药品等和物业费的成本构成，要定期公开公示，让业主知道“不是物业赚钱，而是服务需要合理投入”。

只有让业主感觉到自己与物业从“管理与被管理”变成“社区合伙人”，共同参与物业费调整、服务优化、成本控制等关键事项和社区公共事务，业主感受到 “物业在和我们一起”， 业主才会与物业一道共克时艰。

展望未来，物业管理行业的 "深水区" 既是挑战也是机遇。那些能够在深水区中学会游泳的企业，必将成为行业的引领者。而整个行业也将在这场变革中完成从 "管理" 到 "服务"、从 "封闭" 到 "开放"、从 "对抗" 到 "共赢" 的历史性转变。

正如中物智库所言："深水区不是行业的困境，而是成长的必经之路"。穿越深水区，行业最需要的是坚定信心、勤练内功、敢于担当。只有这样，物业管理行业才能真正实现高质量发展，为人民群众创造更加美好的居住环境，为城市发展贡献更大的力量。

END

——来源于‍中物智库观察