多元探索•经营有道——2023物业行业多种经营发展（深圳）研讨会成功举办

2023年3月28日，由中指研究院深圳分院主办的“2023物业行业多种经营发展研讨会”成功举办。研讨会以“多元探索•经营有道”为主题，特邀中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜女士、万物梁行多经业务负责人申晓琳女士、彩生活多种服务总经理沈一欧先生莅临并发表演讲。近40家优秀物业企业共聚泰华梧桐岛产业园，共同探讨、交流多种经营发展的有效路径以及优秀经验。

近年来，政府部门持续从顶层设计端口推动物业行业高效、健康及可持续发展。2021年住建部联合十部委发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业管理行业进入更多生活领域。2022年二十大报告中明确提出，必须坚持在发展中保障和改善民生，鼓励共同奋斗创造美好生活。政策风向明确鼓励物业企业打开服务边界，积极探索多元服务已成为行业共识。同时，存量空间基础物业收入达到天花板，在政策的引导、资本市场的推动、企业发展的诉求等多种因素的叠加推动下，诸多物企着力扩大增值服务生态圈、积极布局新业务、挖掘多元化服务需求，提高企业服务水平和质量，从而实现全方位发展。

结合当前行业整体发展、企业多经业务经营情况来看，多种经营一方面给企业带来了营收增长，提升了企业的盈利能力，但也面临多经收入总体占比偏低、过度依赖关联方资源输送、业务布局趋同、持续盈利能力不足等诸多问题。在国内国际双循环、消费降级、提振内需背景下，为此，行业尚需站在新起点加强对多种经营商业模式及其发展路径的探索和拓展。

会议由中指研究院深圳物业研究公司总经理师学武先生主持。

物业行业现阶段在规模上增速放缓，开启稳步拓展、高质增长新时代。市场波动环境下，关联公司项目供给是补充，不再是依靠，市场化外拓已成为企业的长期发展的核心竞争力，加码市场化拓展成为行业高度共识。并购趋于谨慎，大宗交易减少，国资背景企业交易金额占比过半。

经营数据来看，2022年，物业企业继续在多种经营领域的进行探索，上半年上市企业多种经营总收入均值约为7.64亿元，同比增长25.87%；受关联方影响，导致非业主增值服务收入减少，进而导致多种经营收入占比下滑。受疫情及宏观经济影响，社区增值服务开展受到一定限制，收入增速有所放缓，部分企业收入出现下降。城市服务、商业运营、IFM等创新服务打开更大蓝海市场。部分企业出现“增收不增利”现象，成本管控难度加大。

资本市场表现来看，2021-2023年一季度，受关联方拖累，港股物业板块整体处于波动下行趋势，伴随市场环境改善，物业价值有望回归。IPO热度下降，新增企业数量及融资额与2018年持平，国资企业更受青睐。

未来，企业扩规模仍将持续，但整体增速放缓已成定局。考虑到新盘竣工体量下行、并购量减少等因素，物业服务企业必然由盲目扩规模向追求有质量的增长转变。企业将聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力建设和品牌价值提升三大维度实现规模增长的提质增效。

增值服务方面，经历疫情洗礼，物企凭借与业主的深度互动，强化了彼此联系，系统梳理和分析业主的真实需求，结合自身资源禀赋，有取有舍，因企制宜。同时城市服务、IFM领域等新赛道蓝海市场具有确定性，标杆物企已抢先布局，物企应聚焦自身优势构筑护城河。资本市场方面，IPO仍有空间，专业赛道佼佼者、国资企业、规模性企业应把握机会：同时提升ESG发展水平，争取绿色金融支持。总体来看，物业行业“民生相关、政策支持、弱周期、低风险、现金牛、成长好” 属性未变，基本面好，长期投资价值可期。

万物梁行是兼具中外基因的商企物业服务公司，业务聚焦于商企空间全生命周期管理服务的解决方案，包含：物业管理（PM）、综合设施管理（IFM），前介服务、能源管理等专项业务，以及围绕商企空间衍生的各类创新增值类业务。

万物梁行的多种经营业务从2021年启动，自下而上由客户需求驱动多经业务的发展。由于大量底盘客户存在多种非主营业务需求，在为客户提供解绝方案的过程中，针对共性、高频出现的需求场景梳理形成整套产品解决方案。在领跑的上海区域建研并在多区域试行落地，当年业绩就已经远超预期。

2022年，公司成立产品服务中心，牵头多种经营产品研发及业务发展，聚焦业务孵化，同时在为客户解决需求的过程中不断对产品验证优化、持续迭代更新。2022年底实现了多经业务经营业绩增长超100%。

在2023年推出了全新多种经营性业务产品菜单，共分7大产品线，按产品类型可细分为高速成长型、底盘衍生型。针对PM客户、IFM客户进行运营前至运营期全周期不同时段可提供的产品服务细分。

万物梁行目前的多经产品包括工程改造服务（提供小型整改工程、小型装修装饰工程、专项维修、其他零星工程服务等）、团体膳食服务（提供食堂经营、定制配餐、餐厅设计咨询、膳食监管等），停车场资产运营服务，公共资源经营服务，高端礼宾服务及平台特约服务。万物梁行的多种经营有完善的组织配置，通过本部牵引拉通，联合属地共建共创的机制，深度整合内外部集采资源，拉通共享形成万梁战略供方资源库，为客户创造价值，实现合作共赢。

在当今的环境下，物业企业财务压力不断增大，物企面临日益攀升的成本和经营费用，但物业费用涨幅却相对较低的问题，导致物业运营收益下降。同时，建筑物结构老化，维护成本与客户满意和本体维修金不足的矛盾也不断深化今流行的人工智能软件ChatCPT给出的解决方案是“利用信息化技术提升管理效率，机器人和新技术新设备的使用，提供更便利的服务。创新多种经营服务，例如健康管理，场地租赁，进行能源改造和管控。”

增值服务版块众多，如星辰大海，传统的多种经营主要集中在社区空间、自助终端、移动通信、广告媒介方向，现阶段则衍生出社区金融、社区商城、能源改造、充电桩等各种门类。现阶段发展比较成熟的增值服务主要是保险业务、停车位买卖业务、停车场经营业务及社区租售。

管理层对于多种经营给予了诸多高期望：有规模、有利润、有现金流、有核心业务、住户满意、未来三年高速成长等。物业服务链接着美好生活服务的“最后一公里”，物企在多种经营业务开展上具有天然的优势，但也在每个领域都有强劲的对手。如社区商城运营方面的抖音、美团、朴朴以及各类主播带货直接打入客户内部；社区医养/幼托方面，平安保险退出“你好，平安”人工智能音箱，24小时响应客户需求。

多种经营的主要目的是为了满足客户需求以及维持与客户的长期关系。未来，物企应该利用数字和科技赋能，厚积薄发，不再依赖于关联方和第三方，形成自己独立的品牌，谋求更长远的发展。

中海物业非业主增值服务主要有三个板块，一是服务上游地产开发商，二是围绕科技和智慧社区的物联网服务，三是工程类业务，未来增量更多关注外部市场。

卓越商企服务在增值服务板块，有三个比较重要的策略：一是搭建一站式企业服务平台，用数字化做供应链的整合，打通供需两端，提升匹配效率及服务体验；二是向IFM赛道发力，为企业行政及资产方提供更多元的服务，打造一个企业支持系统；三是做好近场配套，通过产品、服务效率、活动等，闭环服务的最后一公里。

侨城汇作为华侨城智慧社区增值服务运营商，致力于打造一站式有保障的社区生活及商企增值服务平台，从地产转型管理多经业务后，将在运营层面注入新思路。

黄瑜院长针对本次大会作出总结性发言，企业在布局多种经营时，不是盲目的追求服务种类多样，而是在做好基本面的基础上，结合企业自身特点重点发力1-3项细分业务，并在该领域取得一定竞争优势，将服务做专做精。

——来源于中指物业研究